Для бояр пост — вот вам актуальных эффективных инвестиций в московскую недвижимость немножечко. В смысле, если у вас хотя бы миллион на эти цели отложен. Но сначала несколько вводных.

В среднем, доходность арендной жилой недвижимости в Москве не вылезает за 5% годовых (это если повезёт). Для иллюстрации берём самую дешёвую квартиру в Хамовниках сейчас за 18 млн. После чего смотрим арендные ставки — и видим, что аренда однокомнатной квартиры (большего метража) в тех же Хамовниках обойдётся вам примерно в 70 тысяч (есть несколько предложений по 65, исходим из того, что за 70 вам всё же улыбнётся удача).

70 * 12 / 18000 = 4,6% годовых грязными. Это довольно оптимистичная цифра, не учитывающая налоги и затраты. А затраты будут.

А теперь рассказываем секрет, как эту грустную цифру увеличить раза в три, не вставая с дивана особо.

Рынок жилой (в отличие от коммерческой) аренды прекрасен тем, что арендные ставки вообще очень слабо привязаны к метражу. По сути, арендатор, выбирая место жительства, смотрит только на одно – цену, за которую он сможет ночью спать в своей постели (может даже не в одиночестве). И ориентируется он при этом только на два фактора – локацию (где ему надо жить) и самое дешёвое предложение. А вовсе не на метраж квартиры.

А вот рынок купли-продажи недвижимости зависит от других двух факторов. Локации и метража. И продавец, и покупатель в реальности торгуются не вокруг общей цены, а вокруг цены квадратного метра.

Понятно, что на таком несоответствии ценовых факторов можно делать деньги.

Чем меньший метраж сдаваемой недвижимости, тем выше доходность арендной жилплощади. Просто потому, что при уменьшении площади в два раза стоимость аренды падает не в два раза, а не ниже минимальной цены на рынке. Что запросто может означать и 5% снижение. А может этого снижения вообще не означать.

К примеру, в тех же Хамовниках сейчас сдаются за 65 тысяч квартиры площадью 30 и 18 м². Угадайте с трёх раз, какой объект более доходный при одинаковой арендной плате?

И вот здесь на сцену выходит забавный арендный зверь – результат флиппинга выкупленных у города нежилых помещений.

Студийные помещения площадью 7-15 метров. По сути, это кельи с санузлом 2,5 м², спальным местом и раковиной.

Формально это, конечно, апартаменты — то есть прописаться там не получится. Часто такие объекты находятся на месте старых общежитий, в полуподвалах и даже в подвалах многоквартирных домов. Более того, временами у них даже окна отсутствуют.

Также там временами есть встроенные проблемы. Единый кадастр на несколько помещений, незарегистрированная перепланировка (конечно же), небольшая входная мощность по электроэнергии (чайник со стиралкой не включишь), канализация без самотёка в подвале (затапливающая подвал раз в пару лет), ужасная вентиляция. Регуляторные риски временами (хотя долгосрочную аренду запереть прям очень сложно, а в условиях дефицита предложения так и вовсе маловероятно, особенно если брать помещения в уже введённых МКД).

Что, конечно, делает их ещё дешевле из расчёта за квадратный метр.

В итоге, при должном терпении и осмотрительности, такой объект можно получить по цене 200-250 тыс. за квадрат. Даже в хорошем районе Москвы. То есть в таком, где активный спрос по аренде.

А дальше возникает простая математика.

Келья площадью 10 м² обойдётся вам в 10 * 250 = 2,5 млн руб.

А цена аренды зависит, как мы уже знаем, от локации. И в месте, где квартир дешевле 60 тыс. в месяц нет, такую келью у вас с руками оторвут за 39. Реально оторвут, лично проверено многократно.

Потому что это самое дешёвое предложение на рынке (а если кто-то выложит дешевле, то просто подождите пару дней, и конкурент исчезнет).

Москва по параметрам рынка недвижимости вполне себе превращается в условный Нью-Йорк или Сеул, в котором спрос на аренду со стороны покорятелей столицы многократно превосходит возможности предложения. Тем более предложения бюджетного.

И грязная доходность по такому объекту будет 39 * 12 / 2500 = 18,7% годовых.

PS. Между прочим, и расходы на ремонт в таком жилье радикально ниже, чем в больших квартирах, и мебели надо меньше.

Само собой, мороки с такими объектами несколько больше, чем с квартирами. Вы будете сами общаться с Жилищниками и Мосэнергосбытом, сами заключать договоры на вывоз мусора по правилам юрлиц.

Но трёхкратное перекрытие по доходности, на наш взгляд, вполне окупает это беспокойство. А арендные агрегаторы за небольшую мзду снимают головняк с поиском арендаторов.

А главное – вы становитесь совершенно реальным лендлордом. Мини-капиталистом от мира недвижимости. И если вы думали «какой бы небольшой бизнес мне завести, когда в кармане только миллион, а с работы увольняться неохота» — пожалуйста, вот вам один из возможных ответов.

Как не трудно догадаться, если у вас внезапно есть не 2, а 20 млн, и вы думали купить в Москве квартиру для сдачи в аренду (с доходностью 5%, ага), то на эти деньги вы можете организовать себе целый апарт-отель, генерящий вам 300 тыс. кэша в месяц. И вручить 60 тыс. младшему сыну, чтоб работал управдомом.

Конечно, если вы сами выкупаете помещение у Москвы и переделываете его вместо флиппера, то доходность будет ещё выше (раза в полтора-два), но это уже прямо другой вид спорта. С другими требованиями к капиталу.